JAKARTA – Fenomena jual beli tanah dengan hak membeli kembali (buy back) menjadi praktik yang semakin lazim di tengah masyarakat Indonesia. Meski memberikan manfaat terutama menjadi solusi pendanaan cepat, namun praktik ini menghadapi tantangan serius dalam hal kepastian hukum.
Inilah benang merah yang bisa diambil dari disertasi Program Doktor Bahori Ahoen, mahasiswa Pascasarjana Program Ilmu Hukum Universitas Krisnadwipayana (Unkris) yang berjudul “Kepastian Hukum Jual Beli Tanah dengan Hak Membeli Kembali sebagai Alternatif Pembiayaan pada Perushaan Jual Beli Properti dalam Upaya Pembaharuan Hukum”. Promosi doktor yang digelar dalam Sidang Senat Terbuka tersebut dipimpin langsung oleh Ketua Senat Unkris Prof Gayus Lumbuun pada Rabu (21/05/2025).
Kepada awak media, Prof Gayus menjelaskan bahwa persoalan jual beli tanah dengan hak membeli kembali sebenarnya sudah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) pasal 1519 dan 1532. “Dalam kedua pasal tersebut penjual boleh membeli atau menarik kembali barang yang dijual dengan mengembalikan harga dan biaya yang ditentukan,” jelas Prof Gayus.
Menurut Prof Gayus, pasal tersebut seolah-olah menunjukkan ketidakpastian hukum. Orang akan berpikir negative bahwa praktik ini sebenarnya bukan jual beli namun utang dengan jaminan. “Menjual untuk membeli kembali sebenarnya sama saja seperti hubungan pinjam meminjam untuk menghindari pajak,” lanjut Prof Gayus.
Jika dikaitkan dengan pasal lanjutannya yakni 1520 KUHPerdata dan pasal 1521 UUPerdata, kata Prof Gayus, pasal tentang jual beli dengan hak membeli kembali memungkinkan untuk dibatalkan. Karena dalam pasal tersebut disebutkan bahwa dalam keadaan ingin membeli kembali tetapi penjual dalam kondisi tidak mampu maka hak membeli bisa dibatalkan.
Perlunya Sinkronisasi Pasal-Pasal KUHPerdata
Prof Gayus berpandangan perlunya sinkronisasi pasal-pasal KUHPerdata tersebut untuk memberikan kepastian hukum kepada masyarakat. Dan sinkronisasi peraturan ini hanya bisa dilakukan oleh DPR RI.
“Bagi saya, apa yang diteliti oleh saudara Promovendus ini merupakan sebuah rekomendasi untuk anggota DPR. Lembaga ini yang bisa meneliti apakah pasal yang dimaksud masih relevan dengan kondisi hari ini atau tidak,” jelasnya.
Prof Gayus juga mengingatkan bahwa pasal tentang jual beli dengan hak membeli kembali berpotensi menimbulkan berbagai konflik antar penjual dan pembeli. Konflik tersebut muncul misalnya terjadi bencana tanah longsor pada bidang tanah yang diperjualbelikan. Apakah ketika tanah sudah berkurang akibat longsor tadi, penjual masih berminat membeli kembali. Jika ternyata tidak lagi berminat, tentunya pembeli bisa menuntut haknya sesuai perjanjian jual beli yang disepkati. “Ini kan menjadi kontra pendapat antar kedua belah pihak,” tegasnya.
Dalam hal ini, Prof Gayus berpendapat DPR bisa memutuskan apakah pasal ini bisa tetap diberlakukan dengan kelengkapan aturan lainnya guna menjadi penengah antar penjual dan pembeli. “Misalnya waktunya, harga yang disepakati, jika terjadi bencana dan nilai tukar rupiah berubah, pada saat membeli kembali atau menebusnya bagaimana cara menghitungnya. Harus ada kesepatan dulu,” kata Prof Gayus.
Kepastian Hukum dari Jual Beli
Sementara itu, Promovendus Bahori Ahoen dalam disertasinya menjelaskan bahwa kepastian hukum dari jual beli dengan hak membeli kembali, secara hukum di Indonesia belum terwujud dengan baik. Karena jual beli dengan hak membeli kembali yang sebelumnya diatur oleh pasal 1519 dan pasal 1532 KUHPerdta sudah tidak berlaku lagi sejak adanya Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 dan adanya putusan Mahkamah Agung yang inkonsisten semakin membuat ketidakpastian atas jual beli dengan hak membeli kembali.
“Adapun mengenai perlindungan hukum terhadap jual beli dengan hak membeli kembali tersebut belum ada yang spesifik melindungi para pihak dalam jual beli dengan hak membeli kembali, sehingga banyak terjadi permasalahan-permasalahan terkait hak dan kewajiban para pihak yang diajukan ke pengadilan,” katanya.
Karena itu, ia menilai pembaharuan hukum terkait jual beli dengan hak membeli kembali merupakan kebutuhan mendesak untuk memastikan skema ini dapat berfungsi secara optimal sebagai alternatif pembiayaan yang legal, aman, dan efisien. Diperlukan regulasi yang mengatur jual beli dengan hak membeli kembali agar dapat menjadi alternatif pembiayaan. Juga diperlukan lembaga penyelesaian sengketa mengenai pembiayaan dengan skema jual beli dengan hak membeli kembaali ini.
Buhori Ahoen berhasil mempertahankan disertasinya dengan mendapatkan saran dan masukan dari Promotor Prof. Dr. Waty Suwarty Haryono S.H. M.S, Co-Promotor-I Surya Dharma, MPA.,Ph.D., dan Co-Promotor-II Dr. Saefullah, S. Sos. I., S.H., M.H. (fs)
Komentar